以下为5月25日北京中孚律师事务所律师向阳在北京楼市论坛的答疑实录。

　　1、网友问：如果办理私人房产抵押，房屋所有权人一人签字生效吗？

　　律师解答：不行，必须所有产权人共同签字同意才行。

　　2、网友问：回迁房能否进行二手购买？

　　律师解答：可以，但是对方必须有产权证。

　　3、网友问：房地产开发商有没有权力自己做物业管理人？

　　律师解答：他们没有这个资质。但是在实践中他们往往偷梁换柱，都是另外在设立一个物业公司以使这部分利润不外流。

　　4、网友问：小区内建设的地下车位，是否是小区的配套设施？重新出售是否合理？

　　律师解答：这要看当初规划批准的时候，该车库被批准的是配套楼还是可以上市出售的停车楼。

　　5、网友问：请教向律师：拿房产证之前,夫妻房产协议手续如何办理？

　　律师解答：如果你们要对房屋产权做一个比较明确的界定，你们之间可以先有个协议，说明该房产购买时的出资状况及将来一旦离婚时产权归谁所有，先小人后君子嘛！呵呵

　　6、网友问：家里被盗，物业管理公司到底有没有责任，应负怎样的责任？

　　律师解答：如果在找不到小偷的情况下，可以直接起诉物业要求赔偿，因为他们负有安全工作不力的责任。

　　7、网友问：小区內公共设施(如喷泉，路灯等)的用电或水的费用是否该由业主平摊？(物业管理费中不包括吗？)

　　律师解答：应该由业主根据面积分摊，物业服务费用是对物业劳动服务的报酬，不包括各种实际的花费。

　　8、网友问：我的一个客户已签定购房合同，已交首付款未办理按揭手续，在我方没有违约的情况下，他提出退房要求，不知我方该按照合同什么条款处理，具体该怎么处理？

　　律师解答：如果是因为买受人的原因，如提供假证明致使银行不给办理按揭贷款的，应该由买受人承担违约责任，定金不予退还。

　　9、网友问：最近我购买了新房，房子可以拿钥匙时，房地产商贴出面积变动公告，实际房屋面积比我当时买的时候多了好多米---这也意味着我需要补付一部分钱(我记得有相关法律说，如果实际房子浮动在3%由买房者承担，现在我的浮动面积超过了3%，按照法律，超过的这部分应该由房地产商来支付的吧？(请问是否有相关法律条文明确提出此事？)

　　律师解答：这一般在商品房买卖合同第五条规定的很清楚，面积误差比值超过3%的，如果买受人不退房，3%以内按价补足房款，超过3%的部分的房价款由开发商承担，产权归买受人所有。

　　10、网友问：我想买房，但对公摊面积不明白是如何公摊的，是否有标准？

　　律师解答：有，北京市有一个关于公摊面积的专门规定，需要知道的更详细，你在网上搜索一下就知道了。再有，开方商在合同的附件二里面有关于公摊面积的详细列举。

　　11、网友问：刚买的房子，装修发现客厅主体墙竟然筑歪了，误差不小于3公分，门口都对不齐了，影响客厅和2个卧室，我可以退房吗？所产生的损失谁来承担？我怎么要求开发商赔偿，有法律依据吗？

　　律师解答：这种情况下你完全可以要求退房，并要求开发商赔偿。具体的赔偿方法在你和开方商的合同里应该有详细的规定。

　　12、网友问：我购买了一套一居室，办理完了公积金贷款，且已入开发商帐户，当我要求给我开具全额发票时，开发商说必须等到交房以后根据实测面积多退少补后才能开票，不知道是不是这样？

　　律师解答：可以，开发商这样作了目的是避免少缴税。你不用担心。

　　13、网友问：我的空调机位与阳台紧挨着，我的阳台是全封闭式的，而空调机位是阳台的延伸，看上去象个半封闭式阳台(有水泥顶，有水泥围栏)。是在阳台与空调机位之间隔了一堵墙，如果要从阳台到空调机位需要从阳台窗户跳过去。这个空调机位应算面积吗？谢谢。我从实测报表上能看出来算没算面积吗？

　　律师解答：从实测表上应该可以看出来，向这种情况开发商应该算一半的面积。

　　14、网友问：公积金还未交满6个月，但马上需要购房，可否先用商贷，再转公积金贷款？手续是怎样的？

　　律师解答：理论上可以，但是在实践中很难实现，建议你先交首付，等六个月之后在办理公积金按揭贷款。

　　15、网友问：我夫妻有一平房拆迁，为对方福利分房(99年双方单位认可)，如离婚我是否有权要求共享？

　　律师解答：在拆迁的时候，无论是补偿还是安置夫妻都可以共享。

　　16、网友问：去年，我通过房屋中介公司租了一套三室一厅的房子。今年6月，房屋到期后我又续租了一年。谁知，中介公司前两天拿着当初我与他签的居间合同，说上面写了“承租人与中介方(即中介公司)介绍的客户续租时，仍要支付半个月的房租作为中介费”。这下我懵了，故来信请问这种约定有效吗？我能不能不付续租的中介费？

　　律师解答：合同既然约定了必须遵守，以后别这样签。

　　17、网友问：什么是住房贷款保证担保？

　　律师解答：保证是担保形式的一种，一般由开发商来承担。

　　18、网友问：因开发商的房子质量问题，我退房产生的装修损失，个人损失都由开发赔偿吗？我承担什么责任？

　　律师解答：装修以及个人损失都有开发商承担，如果你没有过错，不承担责任。

　　19、网友问：我的房子是回迁房，也有人叫经济适用房，当房子可以拿钥匙时，房地产商贴出面积变动公告。商品房的规定从你那我已了解到，知道具体事宜了，但我查过国家规定，没有查到经济适用房的这种情况，是不是不用补钱呢？

　　律师解答：虽然建委规定经济适用房不以《商品房买卖合同》范本订立，但在实践中，还是以该合同为范本，你可以参照执行，但是规根揭底还是要看你们的合同是怎么订立的。

　　20、网友问：我朋友有一套商品房要转让，我想买过来，需要办理那些手续，交易费用是多少？有的说房屋交易税是20％。到底是多少？请多多指教，若是按揭转让又如何办理？

　　律师解答：应该缴纳3％的契税，如果你想按揭的话，你们可以订立一个按揭付款的合同。